观点与李赟对话：世纪金源屋檐下博鳌新力量·商业篇

专题：2024博鳌房地产论坛

商业客

汇聚全链条环环相扣及互相赋能的新力量，寻找下一个大机会。

“在大屋檐下，不管是商管、物管、酒管，包括科技投资等方方面面，都有一个相对安全和稳定的环境，能够按照各自领域的专业性和经营底层逻辑去推进。”

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为“商业篇”，我们通过采访、调研及研究，解读商业地产、零售与消费领域的企业和代表性人物，讲述他们在新行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。

2020年以来，我们每年都会与李赟见一次面，聊聊一年来的市场观察和商业地产温度。作为国内第一批探索商业地产的企业，世纪金源商管集团发展至今已经走过二十余年，李赟也从最初陪伴至今。

7月初的某个午后，暴雨突袭了北京。在李赟过往的经历中，这样的意外不在少数。大的调整、周期波动之下，即便能够提前预测，也很难说可以做好应对准备，更无力改变方向。

暴雨困住了一部分人，即便手中有伞，就这样走出去也难免被淋湿。隔着雨声有人望着不远处的办公楼小声说道，早点走就好了。显然，他们来不及赶在午休结束前回到来时的地方，继续处理接下来的任务。

虽是工作日，北京世纪金源购物中心外的露天停车场还是几乎停满。距离这里不远，有名声在外的万柳书院，也有世纪金源集团打造的住宅项目世纪城，高楼林立。如今的北四环，有着二十年前不敢想象的繁华景象。

对于世纪金源商管取得的成绩，李赟表示，一方面是主观一直在努力，另一方面确实运气好，他对此并不避讳。

“每一次不管是主动还是被动的选择，其实都踩到点上了。”世纪金源商管这么多年相对安全且稳定，虽然大目标不多，一旦说了基本上都做到。

他停顿了一下继续说道：“更多的可能是做好自己的应对准备，而不是去改变什么。”

两个多小时的交流涉及社会变化、当下潮流、消费趋势，以及其他多个方面。

表面上看与商业地产并没有什么直接联系，但在他看来，这些恰恰构建起底层的认知，在做商业判断时发挥决定性作用。

温暖屋檐下

谈及商管集团的发展，李赟将其归功于世纪金源集团，并称这是吃到了早期造城模式的红利。

“我们自己有个说法，叫做世纪金源的‘温暖屋檐’，就是在大屋檐下，不管是商管、物管、酒管，包括科技投资等方方面面，都有一个相对安全和稳定的环境，能够按照各自领域的专业性和经营底层逻辑去推进。”

在集团整体基础和框架下，各业务按照自己的特点，随着大方向一起往前走。短期内不一定会出彩，变成行业头部、规模最大之类，但长期来看，当大潮落下，真正不被浪卷走，能够留下来，在今天来看还是很重要的。

一直以来，世纪金源集团对于外界来说颇有些神秘，有限的信息大多关于早期造城模式。几百万方的住宅、带有大型商务会议功能的五星级酒店、较低配比的写字楼，以及大型购物中心，伴随李赟的描述，“世纪城”的大盘模式愈发清晰。

在千禧年后的城镇化发展中，这种模式在各地受到青睐。世纪金源也借此较早进入了一些省会城市的新区。

随着“世纪城”大盘的开发建设，以及城市基础设施的完善，这些地区形成一种“自运转”模式。或许距离老城区、市中心仍有一段距离，但办公、消费、酒店、医疗、教育等需求都能够满足。

后来的开发商不用再做商业配套，免去了相关投入，但相应的要承担发展带来的“溢价”。李赟表示，这与购物中心的逻辑是一样的。

“大体量购物中心的好处就是能容纳非常多的体验型、收入低业态，给老百姓形成配套服务。”因为总量够大，整体收支上也能够平衡。

不过，之后随着土地供应和招拍挂政策调整，大盘模式再难以为继，“我们就自然地开始进行战略转移，往机会型过渡。”

谈及此，李赟表示：“当时很失落，最赖以生存、最擅长的事情不能做，或者说受到很大限制。”但也是值得庆幸的，“粮仓就这么多，刹车还算及时”，于是将更多资源和资金投入到了经营管理上，开始轻资产道路。

近几年，轻资产正成为各商业地产商的发展方向。

作为国内第一批探索商业地产的企业，世纪金源商管始终走在行业前列，更早布局“方圆荟”品牌。对于业务进展，李赟表示，整体而言还算顺利，但仍有需要注意的点。

轻资产意味着身份的转变，由甲方转变为乙方。但目前甲方陷入困境的不在少数，项目停滞、资产抵押、列入不良……“对于经营是根本上的扰动。”这也带来相关问题，要在项目和资产质量上严格把关。

对于轻资产的未来机会，他表示，可能更多的是在技术提升、更新改造方面有一些体现。但既然是存量，就意味着年头比较长。

其次，当年的定位和建筑格局并不一定与现在甚至未来趋势匹配。

“如果天生的硬件条件不具备做成符合现在需求的项目，还是不能做。”

错位的竞争

李赟举例称，世纪金源商管在近两年重新开业的项目中，做出适应形势变化的调整。例如，将武汉项目由家庭式大型购物中心定位调整为城市奥莱。

仲量联行发布的2024年上半年北京房地产市场报告显示，零售市场方面，低价高频类消费迅速扩张，全市开店面积占比前三业态为餐饮、时尚、生活服务。在生活服务业态中，二次元品类市场关注度提升，谷子店迅速扩张。

早在三年前，世纪金源商管就已经注意到这一市场缺口和趋势，只是地点在重庆。

去年与李赟交流时，他曾兴致勃勃向我们说起重庆方圆LIVE。

这是世纪金源商管创新型品牌下的项目，定位“Z世代年轻潮流主场”。去年5月重新开业时便收获不错反响，一年过去，项目仍在持续进行内容上的提升。

说到这个项目，李赟掩饰不住高兴，甚至调侃：“我现在对他们越来越看不懂了，这是最大的成功吧。”

话虽如此，谈起二次元、国潮文化等年轻力元素，李赟还是能够向我们娓娓道来。

据了解，重庆方圆LIVE前身“金源不夜城”在2004年已经开业，曾是西部最大的地下特色商业街。历经十多年发展，项目所在的观音桥商圈陆续集结了星光68、大融城、天街等诸多商业。

无论是出于项目自身发展还是所处的外部环境，“金源不夜城”都来到了需做更新改造的时间点。不过，面对商业氛围颇浓的观音桥商圈以及地下环境劣势，如何确定改造方向？

李赟向我们透露了更多细节：“和以往有所不同，以前是先对应品牌资源，这次是先确定项目客群。”

客观而言，项目位于地下，空间环境局限。“这个时候就要看怎么错位，整个观音桥商圈到底还缺什么。”李赟表示：“我们将整个观音桥商圈当做一个购物中心考虑，其实能容纳的业态都比较全了。”

“Z世代”成为消费主力，调整显然要围绕这一群体的消费生活形态展开。在与当地年轻人、社群交流过程中，观点与李赟对话：世纪金源屋檐下博鳌新力量·商业篇他们发现，宽泛易复制的商业标品并不能构成最核心的差异化。

事实上，大多数商业设施对年轻群体中的二次元文化、朋克等元素缺乏足够包容，在那些环境中他们被归为“异类”、被围观，这群年轻人缺少真正属于他们的活动空间，改造后的方圆LIVE正是提供了这样一个场所。

“在那儿，正常打扮的都是非主流，他们会说我们是不是在cos一个上班的白领。”

在李赟看来，这还是一个共创的过程，“它是经过打磨的，不是堆砌出来的标准化专业产品。”在年轻力这条路上，传统商业打法里能借用的资源和力量“失效”，很多事是摸索着往前走，甚至与品牌方、商户们相互扶持，共同成长。

好在消费环境形成后，又能够虹吸更多行业内的品牌、商家以及人流，进一步加深氛围，最终真正成为“Z世代”主场。

“社会要有多样性，不一定非得这样那样”。重庆方圆LIVE的经验也为世纪金源商管提供了新的发展路径：“在这种特殊的非标项目里，如何重塑自身定位，精准开展工作，用对应的团队和策略把它打造成功？”

谈话间，李赟以当下的热点“银发经济”举例，给出了一个思路——未来或许可以从商管已经退休的同事中选一批来做。

“他们知道哪些是真需求”，到时候项目管理者就不再是年轻小孩，也不是所谓的专业标准。

“标准可能更多是服务后台和底层。”

眼前的路

购物中心的概念最早从西方传来，在出行成本高、消费选择不多时期，能够一站式满足不同需求的购物中心更受欢迎。

随着经济和社会环境不断发展，消费者的选择更加多样。甚至不再停留于物质层面，更多地转向精神层面需求的满足。

消费选择上也更加理性，注重产品的实际价值而非仅关注价格的高低。这种转变反而体现了消费者能力的“升级”，标志着人们对消费有了更深的理解和更高的要求。

也因此，李赟对“消费降级”这一说法并不认同。

在他看来，究其根本，早期发展商业的底层逻辑是要提高效率。大盘开发造城模式，能够提升区域发展效率，大型购物中心是在一个空间形态内尽可能多的促成交易。

商业终将回归线下的观点收获越来越多拥趸，李赟并不以为然。在他看来，发展到今天这个阶段，线上的效率毫无疑问是更高的，但真真实实还存有大量的线下需求难以被替代，“有一些强线下属性的，儿童乐园、餐饮、电影院……都是一定要人真正进去的。”

他补充道，线上与线下也不是非此即彼的关系。

“别用争夺的心态，这种变化不是说商场和商场在争，也不是商场跟电商在争，是我们要共同解决问题。谁解决得好，这单就是谁的。”在效率的底层逻辑之上，更应该回归理性、回归客观，满足真实需求。

线上或是线下，最终还是要回到服务消费行为本身。作为商品的销售者、生产者，在什么样的地方完成交易效率更高？在不同的渠道里怎么去布局？这些才是要考虑的。

“现在很多公司其实也在关注自己的线上销售渠道，比如说抖音、小红书，可能有不同的方式和形式。”李赟称：“即使在线下，也不会像以往一样喊口号，比如‘百城万店’这种模式，都在思考以什么样的姿态和心态来应对。”

一定是要做资源的排布和均衡的选择，什么平台是最利于经营销售，最底层的根源其实是消费者需求的变化，这是最核心的，而不要被形式困住。

“这些想完了就会发现，其实你想做什么样的东西和内容，慢慢就浮出水面了。”

面对持续变化的商业和社会环境，李赟引用经济术语来形容这种状态，认为商业地产已经来到了供给侧结构性改革的时间点。

原来购物中心的资金、资产、土地供给方式跟现在已经发生结构性的变化。在购物中心内，提供服务的供给方也发生变化，这时候怎么去应对和整合？核心是要满足消费者的需求，解决消费者的问题。这一点想清楚，眼前的路也就更清晰。

对于商业地产面临的招商、租金下调、空置率等发展难处，李赟坦言：“我们还在吃以前的红利，这也给了我们时间、空间去思考和做下一步的调整。”

以下为观点新媒体对世纪金源商管集团总裁李赟先生的采访实录：

观点新媒体：您现在体感怎么样？今年项目人流如何？

李赟：人流同比是涨的，如果去掉2022年因为疫情管控造成的影响，其实并不见得能达到反弹的状态，只能说是恢复正常。

世纪金源体系内，在去年底人流量已经达到2019年的水平。

这跟项目当年的选择和定位是有关系的，因为我们其实主要做的还是满足老百姓日常生活需求的生意，服务于家庭。

早年间购物中心都是跟着世纪城开发，那时候刚好是城镇化发展，在贵阳、合肥、长沙等很多城市，都是新区的项目。因为我们去的早，基本上都是所在新区前几个进入的企业。

这种情况下，开发地块的选择、商业位置的占取，当然是有先机的。经过这么多年快速的城镇化发展，这几年再看，其实看不出新区的影子了，已经变得成熟。

相反老城区更加拥堵，从环境来看，重心反而移到新的区域。

一方面是照顾家庭需求，另一方面占据了先发优势的核心位置，苦熬了很长时间，区域成熟以后，商业的恢复相对来讲是比较快的。

观点新媒体：现在现金流、负债表现如何？商管集团贡献了不少资金？

李赟：基本上没什么负债，现在还剩一些地产板块的。我们的资产拿得早，不管是土地成本还是建设成本，相对来讲是可控的。随着经营持续，利润呈现持续上升的趋势。

当年这些资产其实没有什么负债、财务成本，团队在经营过程中，也能够遵守商业逻辑。

好处当时可能不明显，但是拉长时间维度以后，如果能按商业逻辑做事，后续增长其实是肉眼可见的持续稳定。

我们自己有个说法，叫做世纪金源的温暖屋檐。在大屋檐下，不管是商管、物管、酒管，包括科技投资方方面面，大家有一个相对安定和稳定的环境，按照各自领域的专业性和经营底层的逻辑推进。

短期内不会出彩，不会变成行业头部、最大规模，但是长期来看，当大潮落下，真正不被赶走、可以留下来。

观点新媒体：稳扎稳打。

李赟：一是稳扎稳打，二是任何事情别违反它的逻辑。

比如说有不少同行，上市后面临很现实的问题——业绩压力，如果是在一个正常的经济环境，增长是必然的。但是碰到特殊环境，怎么增长？寅吃卯粮。

任何透支肯定是有代价的，而且未来每一年还是要面临增长。如果因为业绩导致底层逻辑改变，这不一定是好事情。

各个行业里面都有这种情况，有特别优秀的上市公司，也有特别优秀的公司不上市。

所以，我们最大的好处可能就是刚才说的世纪金源的温暖屋檐，集团的产业能够按照自己的逻辑往前走，其实就已经是一个不容易的局面。

观点新媒体：人流量恢复了，客单价有什么变化？

李赟：我们的项目除了北京算是一线城市，剩下都是在省会城市。

省会城市是有区别的，就我们项目所在的城市看，城市能级越低，受经济环境影响更大，降幅也就更大。

观点新媒体：家庭型的定位是不是更有利于扛过这个周期？

李赟：不要有这么大的期待，没有任何人能在一个购物中心待一天。社会环境发生变化了，大家的选择非常多，实现物质和精神需求的场所太多了。我们只希望，这个购物中心最后对人是有作用的。

近两年的citywalk、特种兵，其实反应大家一种心态上的变化。人的真实目的是什么？真正需求是什么？以往可能是通过消费去满足，这种一种很快速的方式。

但面临真实需求的时候，我们回归理性、回归客观，发现其实不完全是因为收入降低，是慢慢明白了很多事情。

现在人们喜欢说消费降级，深深的不认同，我觉得只能说消费降价。

消费越来越客观和理性，回归消费真实需求，知道要货比三家或更多家，甚至就是跨过卖家直接到供应链的某一个环节购买。

大家的消费能力增强了，消费更加理性，手段措施更多，这怎么叫降级？应该是升级，是能力上的升级。

观点新媒体：未来会不会从电商慢慢回归到线下？

李赟：这个不是核心。一个东西好不好，值不值得被别人拥有，通过线上还是线下的形式拥有，其实没那么重要。

现在很多公司其实也在关注自己的线上销售渠道，比如说抖音、小红书。

作为商品的销售者，到底在什么地方卖最有好处？在不同的渠道里面怎么布局？一定是要做资源的排布和均衡的选择，什么平台是最利于做销售的，这是选择的核心，但根源其实是消费者需求的变化，最怕大家变成在线上还是线下做一个选择。

生产力水平达到了，所以就有这么多选择，但这是多选题，甚至每一次选择都是不一样的。

不管是线上还是线下，要想明白到底用什么样的方式满足消费者需求，解决消费者的问题，这个才是最核心的，而不要被形式困住。

观点新媒体：在特殊的经济周期里面看世纪金源商管，您会出哪些关键词？

李赟：主观一直在努力，另外确实运气好。我们每一次不管是主动选择还是被动选择，其实都踩到点上了。

世纪金源这么多年相对安全且稳定，虽然大目标不多，但是说出来的基本上都在做。整体上也是基于集团有一个很好的基础和框架，里面每个板块都有特点，大方向上是一起往前走的。

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